הבנת פאני מיי ופרדי מק

איגוד המשכנתאות הפדרלי ("פאני מיי") ותאגיד המשכנתא הביתי הפדרלי ("פרדי מק") הוחזרו על ידי הקונגרס ליצור שוק משני להלוואות למשכנתא למגורים. הם נחשבים "ארגונים בחסות ממשלה" (GSE) מכיוון שהקונגרס אישר את הקמתם וביסס את מטרותיהם הציבוריות.

יחד, פאני מיי ופרדי מק הם המקורות הגדולים ביותר למימון דיור בארצות הברית. ככה זה עובד:

• אתה מאבטח משכנתא ל לקנות בית.
• המלווה שלך כנראה מוכר את המשכנתא הזו לפני מיי או לפרדי מק.
• פאני מיי ופרדי מק מחזיקים משכנתאות אלה בתיקים שלהם או אורזים את ההלוואות לניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) שהם מוכרים אז לציבור.

התיאוריה היא שעל ידי מתן שירות זה, פאני מיי ופרדי מק מושכים משקיעים שאולי בדרך אחרת לא ישקיעו כספים בשוק המשכנתאות. באופן תיאורטי זה מגדיל את מאגר הכסף העומד לרשות בעלי בתים פוטנציאליים.
ברבעון השלישי של שנת 2007, פאני מיי ופרדי מק החזיקו משכנתאות בשווי של 4.7 מיליארד דולר - בערך בגודל החוב הכולל הפומבי של האוצר האמריקני. עד יולי 2008 נקרא תיק העבודות שלהם א בליל של 5 טריליון דולר.

למרות שפני מיי ופרדי מק היו בעלי אמנה בקונגרס, הם גם חברות פרטיות בבעלות מניות. הם הוסדרו על ידי

• בנקים אשראי פדרליים לחוות (1916)
• בנקים להלוואות בית פדרליות (1932)
• איגוד המשכנתאות הלאומי הממשלתי (ג'יני מיי) (1968)
• תאגיד המשכנתאות הפדרלי לחקלאות (Farmer Mac) (1988)

בשנת 2007 העביר הבית את H.R. 1427, חבילת רפורמה רגולטורית ב- GSE. המבקר הכללי אז, דייוויד ווקר, הצהיר בעדות הסנאט כי "[רגולטור יחיד של דיור GSE יחיד יכול להיות יותר עצמאיים, אובייקטיביים, יעילים ויעילים מגופי רגולציה נפרדים ויכולים להיות בולטים יותר מכל אחד מהם לבד. אנו מאמינים שניתן להשיג סינרגיות יקרות ערך וניתן לחלוק בקלות רבה יותר מומחיות בהערכת ניהול סיכוני GSE בסוכנות אחת. "

א משבר משכנתאות הסאב - פריים התרחשה בארצות הברית בין השנים 2007–2010, בין השאר כתוצאה מכלכלה מוחלשת אך גם כבועת דיור שדחפה את מחירי הדיור גבוה יותר ויותר התמוטטה. בתים היו גדולים, תגי המחיר שלהם היו תלולים, אך המשכנתא הייתה לא יקרה וקלה להשגה, והרווחה תורת הנדל"ן הייתה שזה היה חכם לקנות (הרבה) יותר בית ממה שאתה צריך מכיוון שזה היה סולידי השקעה. אם הם רצו, קונים היו יכולים לממן מחדש את הבית או למכור אותו מכיוון שהמחיר יהיה גבוה יותר מאשר בעת רכישתו.

החשיפה המרוכזת של פאני ופרדי למשכנתאות למגורים בארה"ב, יחד עם המנוף הגבוה שלהם, התבררה כמתכון לאסון. כאשר התרחשה ההתרסקות הבלתי נמנעת במחירי הדירות, היא יצרה קצב תואם של מחדל המשכנתא, ופני ופרדי היו להחזיק מאות אלפי משכנתא ביתית מתחת למים - אנשים היו חייבים יותר, בחלק מהמקרים הרבה יותר, על בתיהם מאשר הבתים היו שווה. מצב זה תרם רבות למיתון 2008.

באמצע שנת 2008 התרחבו שתי הפירמות לכמעט 1.8 טריליון דולר בנכסים משולבים ול- 3.7 טריליון דולר בערבות אשראי משולבות נטו מאזניים. עם זאת, באותה תקופה הם רשמו הפסדים של 14.2 מיליארד דולר וההון המשולב שלהם הסתכם רק באחוז אחד מחשיפתם לסיכוני משכנתא. למרות המאמצים בקיץ 2008 להציע את ה- GSEs הכושלים (חוק הדיור וההתאוששות הכלכלית ב -30 ביולי העניק זמנית לאוצר הרשות האמריקני השקעות בלתי מוגבלות), על ידי ספטמבר. 6, 2008, GSEs החזיקו בערבות של 5.2 טריליון דולר בחוב למשכנתא ביתית.

בספטמבר 6, סוכנות הכספים הפדרלית לדיור הכניסה את פאני מיי ופרדי מאק לשמרנות, כשהיא לוקחת פיקוח על שתי הפירמות, והכרת הסכמי רכישת מניות בכירים מועדפים עם כל אחת מהן מוסד. הנישום האמריקאי שילם בסופו של דבר חילוץ של 187 מיליארד דולר לשני GSE.

אחת התניות לביצוע החילוץ הייתה שההמשך של איכות הלוואות הדיור המגובות על ידי פאני מיי ופרדי מק צריכה להשתפר. מחקירותיהם של הכלכלנים דונגשין קים ואברהם פארק דווח בשנת 2017 עולה כי איכות המשבר לאחר המשבר ההלוואות אכן גבוהות יותר, במיוחד בדרישות לרמת יחס החוב להכנסה (DTI) וציוני אשראי (פיקו). במקביל, דרישות ההלוואות לערך (LTV) שוחררו מאז 2008, מה שמאפשר עלייה מתמדת במספר ההלוואות לראשונה לקניית בתים.

בשנת 2017, פאני ופרדי החזירו 266 מיליארד דולר לאוצר ארה"ב, מה שהפך את החילוץ שלהם להצלחה אדירה; ושוק הדיור התאושש. עם זאת, קים ופארק מציעים כי המשך המעקב אחר איכות המשכנתא יהיה זהיר. בעוד ש- FICO ו- DTI הם אינדיקטורים ליכולתו של הלווה לשלם את המשכנתא במועד, הרי שה- LTV הוא אינדיקציה לנכונות הלווה לשלם. כאשר שווי הבית יורד מיתרת ההלוואה, אנשים נוטים פחות לשלם את המשכנתא שלהם.

• בויד, ריצ'רד. "להחזיר את GSEs בחזרה? חילוצים, מדיניות דיור בארה"ב, והתיק המוסרי של פאני מיי." כתב העת לחוק דיור בר השגה ופיתוח קהילתי 23.1 (2014): 11–36. הדפס.
• דוקאס, ג'ון החמישי. משבר משכנתא סוב-פריים 2007–2010. היסטוריה של הפדרל ריזרב. 22 בנובמבר 2013.
• פריים, וו. סקוט, et al. "הצלתם של פאני מיי ופרדי מק." כתב העת לפרספקטיבות כלכליות 29.2 (2015): 25–52. הדפס.
• קים, דונגשין ופארק אברהם. "עד כמה הצלילים מתאוששים של פאני מיי ופרדי מק? האם ישנן פגיעויות בהיסטוריה לחזור?" סקירה עסקית של Graziadio 20 (2017). הדפס.
• סקרי מוצר על ידי סוכנות / ממשלות ממומנות (GSE) 200
• מהם המקורות של פרדי מק ופני מיי?