במאי 2003, המחלקה האמריקאית של דיור ופיתוח עירוני (HUD) הוציאו א רגולציה פדרלית שנועדו להגן על רוכשי בתים פוטנציאליים מפני נוהלי הלוואות טורפים הקשורים לתהליך "הדפדוף" של משכנתא ביתית המבוטחת על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA).
בזכות הכלל, רוכשי הדירות יכולים "להרגיש בטוחים שהם מוגנים מפני נוהלים חסרי מצפון", אמר שר HUD אז, מל מרטינז. "כלל סופי זה מהווה צעד מרכזי במאמצינו לבטל נוהלי הלוואות טורפים," אמר בהודעה לעיתונות.
בעיקרו של דבר, "הפוך" הוא סוג של נדל"ן אסטרטגיית השקעה בה משקיע קונה בתים או נכסים מתוך כוונה היחידה למכור אותם למטרות רווח. הרווח של המשקיע נוצר באמצעות עליית מחירי מכירה עתידיים המתרחשים כתוצאה משוק דיור עולה, שיפוצים ושיפורי הון שנעשו בנכס, או שניהם. משקיעים המפעילים את אסטרטגיית ההפעלה מסתכנים בהפסדים כספיים כתוצאה מירידת מחירים במהלך ירידות בשוק הדיור.
בית "הפוך" הופך למנהג פוגעני כאשר נכס נמכר מחדש ברווח גדול במחיר מלאכותי מחיר מנופח מיד לאחר שנרכש על ידי המוכר עם שיפורים מועטים או ללא משמעותי תכונה. לפי HUD, ההלוואות הטורפיות מתרחשות כאשר רוכשי בתים לא מערערים משלמים מחיר גבוה בהרבה משווי השוק ההוגן או להתחייב למשכנתא בריבית מנופחת שלא בצדק, בעלויות סגירה או שניהם.
לא להתבלבל עם היפוך משפטי
אין להתבלבל בין המונח "מרפרף" במקרה זה לבין הנוהג החוקי והאתי לחלוטין של קניית מצוקה כלכלית או סיבוב בית, ביצוע שיפורים נרחבים של "זיעה" על מנת להעלות באמת את שווי השוק ההוגן שלה ואז למכור אותו ברווח.
מה הכלל עושה
על פי תקנת HUD, FR-4615 איסור על היפוך רכוש בתוכניות לביטוח משכנתא למשפחה יחידה של HUD, "בתים שהופנו לאחרונה אינם רשאים להיות זכאים לביטוח משכנתא של FHA. בנוסף, היא מאפשרת ל- FHA לדרוש מאנשים המנסים למכור בתים שהופצו לספק תיעוד נוסף המוכיח ששווי השוק ההוגן המוערך של הבית עלה באמת באופן ניכר. במילים אחרות, הוכיחו שרווחיהם מהמכירה מוצדקים.
הוראות מפתח לכלל
מכירה על ידי בעל התקליט
רק בעל הרשומה רשאי למכור בית ליחיד שיקבל ביטוח משכנתא של FHA עבור ההלוואה; זה עלול לא להיות כרוך במכירה או בהקצאה של חוזה המכר, הליך שנצפה לעיתים קרובות כאשר נקבע כי רוכש הבית היה קורבן לפרקטיקות טורפות.
הגבלות זמן על מכירה חוזרת
- מכירה חוזרת שתתרחש 90 יום או פחות לאחר הרכישה לא תהיה זכאית למשכנתא שתבוטח על ידי FHA. הניתוח של FHA חשף כי בין הדוגמאות המצערות ביותר להלוואות טורפות היה "סלטים" שהתרחשו בטווח זמן קצר מאוד, לעתים קרובות בתוך ימים. לפיכך, "ההיפוך המהיר" יבוטל.
- מכירה חוזרת המתרחשת בין 91 ל -180 יום תהיה זכאית בתנאי שהמלווה יקבל הערכה נוספת של שמאי עצמאי בהתבסס על סף אחוז חוזר שנקבע מאת FHA; סף זה יהיה גבוה יחסית כדי לא להשפיע לרעה על מאמצי השיקום הלגיטימיים אלא עדיין מרתיע מוכרים, מלווים ושומרי מצפון ללא ניסיון להחליף נכסים ולהונות רוכשי בית. המלווים עשויים גם להוכיח כי הערך המוגבר הוא תוצאה של שיקום הנכס.
- מכירה חוזרת המתרחשת בין 90 יום לשנה תהיה כפופה לדרישה כי המלווה יקבל תוספת תיעוד לתמיכה בערך לטיפול בנסיבות או במיקומים שבהם HUD מזהה רכישת הדפדפנים כ בעיה. סמכות זו תחליף את הסף הצפוי הגבוה יותר שנקבע במשך 90 עד 180 יום הנ"ל תקופה ותיושם כאשר FHA תקבע כי יתכן ותהיה התעללות משמעותית בפרט יישוב.
חריגים מהכלל נגד היפוך
ה- FHA יאפשר ויתורים על הנחיות מגבלות על:
- נכסים שנרכשו על ידי מעסיק או סוכנות רילוקיישן בקשר להעתקת עובד;
- מכירות חוזרות של נכסים מעוקלים, בבעלות בנקאית, על ידי HUD במסגרתה תכנית בבעלות על נדל"ן (REO);
- מכירת נכסים על ידי סוכנויות ממשלתיות אחרות בארה"ב;
- מכירת נכסים על ידי עמותות שאושרו על ידי HUD לרכוש נכסים צמודי קרקע בהנחה עם הגבלת מכירה חוזרת;
- מכירת נכסים שנרכשים על ידי המוכר בירושה;
- מכירת נכסים על ידי מוסדות פיננסיים שאושרו על ידי מדינה וארגונים ופדרציות ממומנות על ידי הממשלה;
- מכירת נכסים על ידי סוכנויות ממשלתיות מקומיות ומדיניות; ו
- מכירת נכסים בתוך אזורי אסון גדולים הוכרזו על ידי הנשיאות (PDMDA), רק עם מתן הודעה על חריג מ- HUD.
ההגבלות לעיל אינן חלות על בונים המוכרים בית חדש שנבנה או בונים בית עבור לווה המתכנן להשתמש במימון מבוטח FHA.