ג'נטריפיקציה: מדוע זו בעיה?

click fraud protection

ג'נטריפיקציה היא תהליך של אנשים אמידים יותר ועסקים שעוברים לשכונות אמידות היסטורית פחות. בעוד שחלק מאנשי המקצוע בתחום התכנון העירוני אומרים שההשפעות של ג'נטריפיקציה מועילות לחלוטין, אחרים טוענים כי לעתים קרובות זה גורם לתוצאות חברתיות מזיקות, כגון עקירה גזעית ו אובדן גיוון תרבותי.

המפתח העיקרי: מה זה ג'נטריפיקציה?

  • ג'נטריפיקציה הוא מונח המשמש לתיאור הגעתם של תושבים אמידים יותר לעירונית מבוגרת יותר שכונה, עם עלייה קשורה בשכירות ובערכי הנכסים, ושינויים באופי השכונה ותרבות.
  • תהליך הג'נטריפיקציה מואשם לעתים קרובות בעקירתם של תושבים עניים על ידי חדשים עשירים.
  • ג'נטריפיקציה היוותה מקור לסכסוך כואב לאורך גזעים וכלכליים בערים אמריקאיות רבות.

הגדרה, סיבות ובעיות

אמנם אין הגדרה מוסכמת באופן אוניברסלי למונח, ג'נטריפיקציה, נחשב בדרך כלל לתהליך שבו באופן מסורתי שכונות בעלות הכנסה נמוכה יותר הופכות - לטוב ולרע - בזרימה של תושבים בעלי הכנסה גבוהה ורווחית יותר עסקים.

מרבית החוקרים מצביעים על שני גורמים סוציו-אקונומיים הקשורים זה לזה לג'נטריפיקציה. הראשון מביניהם, היצע וביקוש, מורכב מ דמוגרפי וגורמים כלכליים המושכים תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר לעבור לשכונות בעלות הכנסה נמוכה יותר. הסיבה השנייה, מדיניות ציבורית, מתארת ​​כללים ותוכניות שתוכננו על ידי קובעי המדיניות העירונית לעידוד ג'נטריפיקציה כאמצעי להשגת יוזמות "התחדשות עירונית".

instagram viewer

היצע וביקוש

תיאוריית ג'נטריפיקציה בצד ההיצע מבוססת על ההנחה כי גורמים שונים כמו פשע, עוני וחוסר אחזקה כללי יניעו את מחיר דיור בעיר התחתית עד למצב שבו גורמים חיצוניים אמידים יתרון לקנות אותו ולשפץ אותו או להמיר אותו לערך גבוה יותר שימושים. שפע של בתים במחירים נמוכים, יחד עם גישה נוחה למשרות ושירותים בעיר המרכזית, הופכים יותר ויותר לשכונות העיר רצוי יותר מהפרברים לאנשים המסוגלים יותר מבחינה כלכלית להסב דיור בעיר הפנימית לנכס שכירות במחיר גבוה יותר או למשפחה יחידה בתים.

דמוגרפיה הראתה כי צעירים, אמידים, חסרי ילדים נמשכים יותר ויותר לשכונות העיר הפנימיות. למדעני החברה שתי תיאוריות לשינוי תרבותי זה. בחיפוש אחר שעות פנאי נוספות, עובדים צעירים ואמידים מתמקדים יותר ויותר בערים מרכזיות בסמוך למקום עבודתם. עבודות הייצור של הצווארון הכחול שעזבו את ערי המרכז בשנות השישים הוחלפו במשרות במרכזי שירות פיננסיים והייטק. מכיוון שמדובר בדרך כלל במשרות צווארון לבן בעלות שכר גבוה, שכונות קרובות יותר לעיר הפנימית למשוך אנשים אמידים המחפשים נסיעות קצרות יותר ומחירי הדירות הנמוכים יותר שנמצאים בהזדקנות שכונות.

שנית, ג'נטריפיקציה מונעת על ידי שינוי בגישות והעדפות תרבותיות. מדעני החברה מצביעים על כך שהביקוש הגובר לדיור בעיר המרכזית הוא חלקית תוצאה של עלייה בעמדות נגד הפרברים. אנשים אמידים רבים מעדיפים כעת את ה"קסם "וה"אופי" המהותי של בתים ישנים ונהנים לבזבז את שעות הפנאי שלהם - ואת הכסף - להשיב אותם.

עם שיקום בתים ישנים, האופי הכללי של השכונה משתפר, ויותר עסקים קמעונאיים נפתחים לשרת את המספר ההולך וגדל של תושבים חדשים.

גורמי מדיניות הממשלה

רק לעתים רחוקות מספיק דמוגרפיה וגורמי שוק הדיור בכדי לעורר ולשמור על ג'נטריפיקציה נרחבת. מדיניות השלטון המקומי המציעה תמריצים לאנשים אמידים לקנות ולשפר בתים ישנים בשכונות בעלות הכנסה נמוכה חשובה לא פחות. לדוגמא, מדיניות המציעה הקלות מס לשימור היסטורי, או שיפורים סביבתיים מעודדות ג'נטריפיקציה. באופן דומה, תוכניות פדרליות שנועדו להפחית את שיעורי הלוואות המשכנתא באופן מסורתי ל"אזורים המוגדרים פחות "הופכות את רכישת הבתים בשכונות המדהימות למושכות יותר. לבסוף, תוכניות לשיקום דיור ציבורי פדרלי המעודדות החלפה של פרויקטים של דיור ציבורי בפחות צפוף, יותר דירות משפחתיות חד-משפחתיות מגוונות עודדו ג'נטריפיקציה בשכונות שהושחתו על ידי הידרדרות הציבור דיור.

בעוד שהיבטים רבים של ג'נטריפיקציה חיוביים, התהליך גרם לסכסוך גזעי וכלכלי בערים אמריקאיות רבות. תוצאות הג'נטריפיקציה מועילות לעתים קרובות באופן לא פרופורציונלי לרוכשי הדירות הנכנסים, ומשאירות את התושבים המקוריים מקופחים כלכלית ותרבותית.

עקירה גזעית: הפרדה דה-פקטו

מקורו בלונדון בראשית שנות ה -60, המונח ג'נטריפיקציה שימש לתיאור זרם של "ג'נטרי" חדש של אנשים עשירים לשכונות בעלות הכנסה נמוכה. בשנת 2001, למשל, דוח של מכון ברוקינגס הגדיר ג'נטריפיקציה כ"... התהליך שבו הכנסה גבוהה יותר משקי בית עקורים תושבים בעלי הכנסה נמוכה בשכונה, ומשנים את האופי המהותי של אותה שכונה שְׁכוּנָה."

לאחרונה, המונח מוחל באופן שלילי לתיאור דוגמאות ל"התחדשות עירונית "שבה תושבים חדשים עשירים - בדרך כלל לבנים - זוכים לתגמול על" שיפור "הידרדרות ישנה. שכונה על חשבון תושבים בעלי הכנסה נמוכה יותר - בדרך כלל אנשים בעלי צבעים - המונעים משכירות דאיה והמאפיינים הכלכליים והחברתיים המשתנים של שְׁכוּנָה.

שתי צורות של עקירה גזעית למגורים נצפות לרוב. עקירה ישירה מתרחשת כאשר השפעת הג'נטריפיקציה אינה מותירה את התושבים הנוכחיים לשלם עלויות דיור גדלות או כאשר התושבים גורשים מפעולות ממשלתיות כמו מכירה כפויה על ידי תחום בולט לפנות מקום לפיתוח חדש בעל ערך גבוה יותר. חלק מהדיור הקיים עשוי גם להיות בלתי ראוי למגורים שכן הבעלים מפסיקים לתחזק אותו בזמן שהם ממתינים למועד הטוב ביותר למכור אותו לפיתוח מחדש.

עקירה גזעית עקיפה למגורים מתרחשת כאשר אנשים אחרים בעלי הכנסה נמוכה אינם יכולים להרשות לעצמם יחידות דיור ישנות המתפנות על ידי תושבים בעלי הכנסה נמוכה. עקירה עקיפה יכולה להתרחש גם עקב פעולות ממשלתיות, כגון חוקי אזורי "הרחקה" המפלים האוסרים על פיתוח מגורים עם הכנסה נמוכה.

עקירה גזעית למגורים הנובעת מג'נטריפיקציה נחשבת לרוב כצורה של הפרדה דה-פקטו, או הפרדה בין קבוצות אנשים הנגרמות על ידי נסיבות ולא על ידי החוק, כגון חוקים של ג'ים קרואו נחקק כדי לשמור על הפרדה גזעית בדרום אמריקה במהלך מלחמת האזרחים עידן השיקום.

אובדן דיור בר השגה

המחסור בדיור בר השגה, שהיה זמן רב בארצות הברית, מחמיר עוד יותר בגלל השפעות הג'נטריפיקציה. על פי דו"ח משנת 2018 מהמרכז המשותף ללימודי דיור באוניברסיטת הרווארד, כמעט אחד מכל שלושה משקי בית אמריקאים מוציאים יותר מ -30% מהכנסתם על דיור, כאשר כעשרה מיליון משקי בית מוציאים יותר מ -50% מהכנסתם על דיור עלויות.

מבקרים שקוראים שורה של סוכני נדל"ן חותמים מחוץ לבניין דירות ששופץ לאחרונה.
מבקרים שקוראים שורה של סוכני נדל"ן חותמים מחוץ לבניין דירות ששופץ לאחרונה.iStock / Getty Images Plus

כחלק מתהליך הג'נטריפיקציה, דיור חד-משפחתי ישן יותר במחיר סביר משופר על ידי התושבים הנכנסים או מוחלף בפרויקטים של דירות שכירות גבוהות. היבטים אחרים של ג'נטריפיקציה, כמו ממשלה שהטילה מינימום שטחים וגודל בתים וחוקי ייעוד האוסרים על דירות, מצמצמים גם את מאגר הדיור הזמין.

עבור מתכנני ערים, דיור בר השגה לא רק קשה ליצור, אלא שקשה גם לשמור עליו. לעתים קרובות בתקווה לעודד ג'נטריפיקציה, רשויות מקומיות מאפשרות לפוג תוקף של סובסידיות ותמריצים אחרים לבניית דיור בר השגה. לאחר פקיעתם, הבעלים רשאים להמיר את יחידות הדיור המשתלמות שלהם לדיור יקר יותר במחיר שוק. בהערה חיובית, ערים רבות דורשות כעת מהיזמים לבנות אחוז מוגדר של יחידות דיור בר השגה יחד עם יחידות השוק שלהן.

אובדן גיוון תרבותי

ג'נטריפיקציה של אזור היספני שהיה בעבר בעיקר מזרח מזרח אוסטין, טקסס.
ג'נטריפיקציה של אזור היספני שהיה בעבר בעיקר מזרח מזרח אוסטין, טקסס.לארי ד. מור / ויקיפדיה / דומיין ציבורי

לעיתים קרובות תוצר לוואי של עקירה גזעית, עקירה תרבותית מתרחשת בהדרגה כאשר עזיבת התושבים הוותיקים משנה את האופי החברתי של השכונה האדונית. כאשר נקודות ציון ישנות בשכונה כמו כנסיות שחורות מבחינה היסטורית נסגרות, השכונה מאבדת את ההיסטוריה שלה ותושביה הוותיקים שנותרו מאבדים את תחושת השייכות וההכלה. מכיוון שחנויות ושירותים עונים יותר ויותר לצרכים ולתכונות של תושבים חדשים, תושבים ותיקים שנותרו לעיתים קרובות מרגישים שהם נעקרו למרות שהם עדיין גרים בשכונה.

אובדן השפעה פוליטית

מכיוון שהאוכלוסייה המקורית עם ההכנסה הנמוכה יותר מוחלפת בתושבים בעלי הכנסה עליונה ובינונית, יכול גם מבנה הכוח הפוליטי של השכונה הג'נטיפית להשתנות. המנהיגים המקומיים החדשים מתחילים להתעלם מצרכיהם של התושבים הוותיקים שנותרו. מכיוון שהתושבים הוותיקים מרגישים שההשפעה הפוליטית שלהם מתנדפת, הם נסוגים עוד יותר מהשתתפות הציבור ונעשים יותר נוטים לעזוב את השכונה.

דוגמאות

בעוד שג'נטריפיקציה מתרחשת בערים ובערים ברחבי ארצות הברית, אולי החריפה ביותר דוגמאות לאופן שבו השפעותיו יכולות להיות "בעיה" ניתן לראות בוושינגטון הבירה וקליפורניה אזור המפרץ.

וושינגטון.

במשך עשרות שנים אמריקאים שחורים רבים התייחסו בחיבה לוושינגטון הבירה כ"עיר השוקולד "מכיוון שאוכלוסיית העיר הייתה בעיקר אפריקאית אמריקאית. עם זאת, נתוני מפקד האוכלוסין בארה"ב מראים שהתושבים השחורים בעיר ירדו מ -71% מתושבי העיר האוכלוסייה ל -48% בלבד בין 1970 ל -2015, ואילו האוכלוסייה הלבנה גדלה ב -25% במהלך שנות ה -20 אותה תקופה. יותר מ -20,000 תושבים שחורים נעקרו משנת 2000 עד 2013, מכיוון שוושינגטון עברה את שיעור הג'נטריפיקציה הגבוה ביותר באמריקה.

מתוך התושבים השחורים שנותרו, 23%, כמעט 1 מכל 4 חיים כיום מתחת לקו הנכסים. לשם השוואה, רק 3% מהתושבים הלבנים בוושינגטון חיים בעוני - שיעור העוני הלבן הנמוך ביותר במדינה. בינתיים, בעלות על בתים ומספר יחידות ההשכרה הזמינות לתושבים ותיקים בוושינגטון ממשיכים לרדת.

אזור מפרץ קליפורניה

באזור המפרץ בקליפורניה - הערים סן פרנסיסקו, אוקלנד וסן חוזה - החלפה מהירה של צווארון כחול ישן תעשיות ועבודות עם חברות טכנולוגיה, רפואה ושירותים פיננסיים עקפו במידה רבה את הקיים תושבים. עם התקדמות הג'נטריפיקציה זינקו עלויות הדיור וערכי הקרקע. כדי למקסם את הרווחים שלהם, יזמים בנו יותר ויותר יחידות על נכסים פחות ופחות עד כדי כך שמרחב המפרץ הוא כיום האזור העירוני הצפוף באמריקה אחרי לוס אנג'לס.

שורה של בתים לבנים מנותקים גדולים בסגנון ויקטוריאני עם גמלונים.
שורה של בתים לבנים מנותקים גדולים בסגנון ויקטוריאני עם גמלונים.iStock / Getty Images Plus

עקב ג'נטריפיקציה, עלויות דיור מרקיעות שחקים באזור המפרץ גרשו אנשים צבעוניים רבים, קשישים ואנשים עם מוגבלות מבתיהם. משנת 2010 עד 2014 מספר משקי הבית באזור עם הכנסות שנתיות של 100,000 $ ומעלה גדל ב -17%, בעוד שמשקי בית שהכניסו פחות ירדו ב -3%.

רוב גדול של התושבים העשירים והשכירים החדשים באזור הם לבנים, ואילו העקורים הם אנשים צבעוניים שיש להם פחות הכנסה להוציא על דיור. כתוצאה מכך, "דיור בר השגה" כמעט ולא התקיים באזור סן פרנסיסקו-אוקלנד. שכר הדירה הממוצע לדירת חדר שינה אחד, 750 מ"ר בסן פרנסיסקו, עומד כעת על כמעט 3,000 דולר לחודש, בעוד שהמחיר החציוני של בית חד-משפחתי עלה על 1.3 מיליון דולר, על פי Zillow.

קשור ישירות לעלות הדיור הגואה, תוצאה נוספת של ג'נטריפיקציה של אזור המפרץ הייתה עלייה חדה במספר הפינויים בסן פרנסיסקו. הגידול בהתמדה מאז 2009, הפינויים בסן פרנסיסקו הגיעו לשיאם בין השנים 2014-2015 כאשר יותר מ -2,000 הודעות הונפקו - עלייה של 54.7% לעומת חמש השנים הקודמות.

מקורות

  • ליס, לורטה. "קורא הג'נטריפיקציה." Routledge, 15 באפריל 2010, ISBN-10: 0415548403.
  • זוק, מרים. "ג'נטריפיקציה, עקירה ותפקיד ההשקעה הציבורית." ספרות תכנון ערים, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
  • ריצ'רדס, קתלין. "הכוחות המניעים ג'נטריפיקציה באוקלנד." איסט ביי אקספרס, 19 בספטמבר 2018, https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
  • קנדי, מורין ולאונרד, פול. "התמודדות עם שינויים בשכונה: תחילה בנושא בחירת ג'נטריפיקציה ומדיניות." מכון ברוקינגס, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
  • צוקין, שרון. "מותם וחייהם של מקומות עירוניים אותנטיים." הוצאת אוניברסיטת אוקספורד, 13 במאי 2011, ISBN-10: 0199794464.
  • הרבר, כריס. "מדידת משתלמות דיור: הערכת 30 אחוזים מתקן ההכנסה." מרכזים משותפים ללימודי דיור, ספטמבר 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
  • רוסק, דייוויד. "להתראות לעיר השוקולד," מרכז מדיניות D.C.20 ביולי 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.
instagram story viewer